南京房市进入煎熬阶段丨阳光
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昨天，孟祥远教授写了一篇《动真格！未来一年房价大势定了！》，李子墨院长写了一篇《大局已定！至少未来一年，南京房价涨不了》，颇有看点，今天写了一篇《南京房市进入煎熬阶段》，是为商榷。
虽是十一月中旬，但气温经过前期探底之后有所回升，沉沉雾霾与蓝天白云在城市上空轮流表演。城市里，房地产的盛宴似乎已经结束，有的人志满意得，大笑着早已离场，有的人举着杯子发呆，还有的人听到盛宴召唤，从更远的地方赶来。
其实，触动的是两张政府报告的截图，稳定房价上升到政治高度，“不再约谈，直接问责，党政同责”这种别致的语言表达把南京房产媒体弄嗨了。
那么现在，南京房地产市场到了一个极其复杂诡谲的时刻：政府在精细调控，中央层面发出明确要求，让房价回归到合理区间，地方政府在“摸着石头过河”；开发商对后市的态度也在分化，有的急着抢跑，有的人把价做得很高，有的东张西望，又惶惶然看蓄客；买房人更是纠结，想买的也买不了，积极想办法操刀，另一方面观望氛围日趋浓厚，但好区域的好房一会儿捂盘一会儿被督促一会儿又被控着不放，纠结得像哀怨女子。
“煎熬”——对于政府、开发商，还是买房人，这是当前阶段的主题词。下面从五个方面来阐述：（一）房市规律；（二）房产政策；（三）政府操盘；（四）买房人，怎么办；（五）开发商，怎么办。
房 市 规 律
哲学家卡尔·波普尔是批判理性主义的创始人，写过一些书，《历史决定论的贫困》、《开放式社会及其敌人》等，（值得一提的是，索罗斯即波普尔在伦敦经济学院的学生，毕生致力于金融交易中的哲学观）。他一直警惕的是“规律”，人类历史上但凡自以为掌握绝对真理与客观规律的个人或团体，结果反而为人类制造了一场又一场浩劫。
如果一个“规律”是绝对的、客观的、永远正确的，那这个不是科学，是宗教，因为无法被证伪。有这样一句话，“男人无所谓忠诚，忠诚是因为背叛的砝码太低；女人无所谓忠贞，忠贞是因为受到的引诱不够”，无论男人还是女人，即使一辈子忠诚忠贞，其实也无法证明这段话的错误，即这段话本身永远逻辑自洽、无法被“证伪”，所以毫无意义。
房地产领域也是一样，如果一个人/一个经济流派，宣称自己对房地产有本质认知与理解，掌握了房市真谛与规律，那么必然是一种“致命的自负”。这样的个人/经济流派，前苏联就是一例，结局大家都知道。
举个例子，如果房地产规律被彻底认清，房市格局与走向没有任何“不确定性”，那么该经济流派必然声名大振，所有机构与个人都奉为“圣旨”，那就不是经济，成了一元论，一旦失误，满盘皆输；如果该经济流派依然是小众，只是市场中的声音之一，那么说明该经济流派未必次次正确（否则大家都崇拜并尊崇），也说明市场是多元理论及变幻莫测，非单边上涨或垂直下跌，其实反倒是“健康”。
无论哪一种情形，都说明房市的变幻规律是极难彻底认清的，永远在探索的路上，股市也是如此，这正是经济的魅力所在。在房市的多头与空头大战中，如果某个阶段，“买房”成为市场一致性的行为，那么我可以说，这个市场行情已经在尾声，上帝欲使其灭亡，必先使其疯狂，反之也是如此。
不要相信房市的绝对规律，要敬畏市场，政府都在摸着石头过河，没人能全知全能。所谓规律，更多体现在市场参与者在某个阶段的集体共识。
房 产 政 策
政府不是万能的——即便它掌握了社会运行的大量“真实”数据，这不是普通个体与机构能轻易得到的。
政策是政府鉴于当下经济运行态势与对未来形势作出的一种前瞻性举措，比如预测未来一段时间经济不振，世界上绝大多数政府是天然的凯恩斯主义（权力是最好的春药，哪有束缚自己手脚和权力的），一般都会采取扩张性的货币政策，通过扩大需求来促进经济发展，其实这属于一种“对冲”与“缓冲”。
那么，政策也不是万能的——即便它是政府制订的。但吊诡之处在于，市场的另一种效应，在于一个观念的群体性认同。如果主导机构奉“政策”为“谕旨”，“我说你对你就对，不对也对；我说你错你就错，对也是错”，相对的步伐一致与同步趋同行为会导致市场在短时间内以“政策”为导向，完成“政策”的既定目标。
以南京房地产为例，9月中下旬的土拍其实让土地已经燃烧，这不是一城一地的政府能左右的状态，而是全国性的市场行为，央企、闽企与其他企业都在做扩张，南京只不过是这个棋局中的一个子而已。
房产调控就像安全套，你见过有人从早到晚一直戴着的吗？
政 府 操 盘
伪专家用道德标准来评判房价高低、政府好坏，理性者只关注市场与事实。核心层面，我们从政府操盘的视角来观察分析房地产市场。
10月初，从宏观到微观，地方政府布局完毕，从土地供应端到开发商的建设与销售端再到买房人的购房环节，整个房地产实现了一条龙闭环，均已涉及。至少在“稳房价”方面，地方政府的态度是真诚的，手段是刚性的，并非请客吃饭绘画绣花。
一二线城市集体调控，坚壁清野，杭州前几天也进行了“补偿性”调控，升级了护城河，将货币潮水挡在城下。巨量资本，要么海外，要么三四线城市去库存，接下来，全国的资金也会煎熬。5%的银行理财都开始被哄抢一空。
（一）“风向标”。南京，控制房价的核心在于把房价上涨的预期打掉，之前的策略是把风向标板块死死按住，不仅督促开盘，更督促以“合理的价格”开盘，在限价的前提下，人为制造出“限价的价值”，形成不正常的二手房与新房价格倒挂。即便在调控时期，作为房价定价之锚的河西中部与河西南房源，也是出来一批，就日光一批，金地风华、佳兆业城市广场、江湾城4期、海玥名都苑，几个中高端楼盘轮番轰炸，制造出一种奇特的房价回光返照效果，本来观望的人群被微妙的撩拨，形成一种“先上车再说”的哄抢氛围；
（二）“前期策略”。之前的策略本身没问题，但节奏出了问题，在于风向标板块的推盘时机、其他板块的协同上，过快地将风向标板块房源汹涌推出，其实拉高了南京房价的均价，最重要的是没有起到“降温”效果。那么现在，调整的策略，则可能是推迟风向标板块的房源，并且释放出“限价”政策持续，甚至不排除进一步降低开盘价的可能——这个信息，有意无意的通过南京部分房产媒体做释放——同时，推出大量中低价房源，一方面拉低整体房价均价，另一方面，因为让大家心痒痒的风向标板块楼盘在后头，尚存机会，这会降低很多人对其他区域楼盘的需求，人为制造“观望”和“等待”效果。从而压制一下市场的乐观情绪，打压风向标板块楼盘开发商的心理预期；
（三）“回光返照”式盛宴。最重要在于河西中部、河西南，二手与新房的价差，新房是定价之锚，但二手房房价还是过高——河西南，五矿崇文金城二手依然是4.3万/平左右，复式价格更高；河西中部，奥东、奥西，大多在4.5万/平以上；江心洲，二手房源普遍4.5万以上。迄今为止，尚无规模性的降价。从整个主城来看，次新房的售价也多在4万/平以上，同样无明显降价；一线学区房更是房源少，单价是历史最贵——尽管与新房相比，毫无性价比可言，但新房在哄抢之下，问题是依然买不到。
（四）“成交量降低”。调控带来的最明显效果其实不是房价突降，而是成交量降低，新房的成交量其实没有太大意义，因为根据推盘的房源数量就能推算，但二手房才是真正的交易市场。现在，大量区域的二手房根本卖不掉，哪怕一线学区房，成交量也大为降低。这与2011年、2012年上半年的情形相似，对于二手房主，卖掉之后，因为调控受限，也买不了。只要前期不是高杠杆买房的，调控个2年也吃得消。
（五）可能的“调控战略”流程核心在于房源的“选择性供应”。风向标板块的房源推迟供应——通过媒体释放“严打”与“限价”继续的信息——有步骤的推出其他区域房源——形成观望与等待氛围——合适的时机，推出风向标板块房源，意在稳定市场——看上面的态度，看宏观经济，看市场整体的氛围，再做决策。
其实，地方政府根本不可能做出一步到位的政策，也没这个能力，与一些政府人员也经常交流，“煎熬”是接下来的常态，一切都是“走一步看一步”，政策的严厉与宽松是动态调整，房价的波动与选择性供应也是“边走边看”。从前章的房市规律与房产政策来看，政府对未来房价做出明确规划与长时间的价格管控，这是不可能的。
要记住，即使在之前的严厉调控期，2012年下半年到2013年10月，南京房价都是普涨且大涨。因此，绝不可轻易下结论，调控期内，房价不涨或大跌；调控政策结束，房价才开始涨。
总结：房价规律，政府不掌握；调控政策，不是房价涨跌的唯一因素，何况也有短期和中长期之分；政府的操盘思路是“走一步看一步”，如果赌政策与依赖政策决定一切，还需要研究经济和房市做什么？
买房人，怎么办？
买房人是真金白银的最终买单者。这个阶段非常煎熬，因为两种极端观念在冲突，一个是激进的策略，房价迟早会涨，先在这个城市占有多少面积是王道。哥们儿，你在南京有多少平？把自己的所有房子累加的面积，意味着你在这个城市的地主量级。帝制时代的乡村土地观，占有良田万顷云云，其实切换到现代的中国大城市，占有多少平，也非常契合。
第二个是保守观念，房价上涨的预期消失，既然房价不涨，为何不等到接下来的低点再买，至少省去了“还贷”成本，提升了投资效率。房事虽好，也不能贪杯啊，何况未来还有“房产税”等达摩克利斯之剑之剑悬着。
其实两个观点一个针对的是中长期的投资策略，一个针对的是投资效率，并不矛盾。适合的是不同风险偏好与不同资金流的家庭。
总之，好房随时买，改善置换也当时；纯投资除了限价房，窗口关闭，可以等；有学区需求，没办法，只能择机硬上。
观念冲撞之下，其实迷茫的是真正的刚需。我要重点谈刚需，特点是：钱少，没经验，欠技巧，偏偏想法还多。
刚需什么时候买房，等市场最低点吗？
（1）买房是一个过程，分析自己的需求、做出决策——资金面多大，贷多少款，选区域，选房，新房还是旧房，什么楼盘，房源去看——签合同，做具体贷款。这需要时间，那么，现在就可以启动这个决策前的准备过程；
（2）刚需没有买卖过多套房，没有很高的技巧，对很多买卖房套路、市场不清楚，对房子的理解和房市的理解不够全面，无法把握市场的低点和高点。越是贪小便宜，越是往往吃大亏。特点：涨了不敢买，跌了不敢进。往往错过，往往又站岗；
（3）套牢的风险要小于踏空，踏空太可怕，动辄几十万的涨幅，损失的是爹妈棺材钱，即使房价跌，但房子本身、婚恋、学校、交通、落户，这些要素还在，能满足刚需的切实实际需要，买房可以等，但爱情能等一等吗，十月怀胎可以延迟几个月？这些就是刚性因素；
（4）房子和理财、股市等一样，都是现代人必备的基本素质。现在可以关注房市，看政府规划、实地踩盘、分析自身需求，学习房市技巧，做好一切资金与思想上的准备，有时，买房就像缘分与爱情，喜欢了、有需求了，那就上吧，你不上若被别人上，以后只能坐在房本上哭了，有钱也没用。
开发商，怎么办？
开发商也在分化，各种层面意义上。
（一）有的开发商在南京的土地储存几乎没有了，现有的房源是卖一套就少一套，未来是很大的压力，降房价，政府情有可原。降地价，那政府要跟你急。溧水地价都9600元/平，南京地价怎么办？地价这么高，有的开发商几乎拿不动地了；
（二）尊重土地，善待土地。有的开发商，资金与运气俱佳，在南京储存了几块地，未来发展有底气。但越是如此，越要注重口碑，前期的楼盘开发质量将成为最直接的口碑传播，一荣俱荣，一损俱损。好的口碑就像内裤，虽然不至于随时掏出来证明，但潮水退去时就清清楚楚了。
买房人在有选择的情况下，一定会挑更高品质的。比如，同在奥体滨江，仁恒江湾城与苏宁滨江1号的销售形成了鲜明对比，前者的溢价能力远高于后者。有的开发商占了几块地，哪怕很好的稀缺地块，却在努力做差、做渣，把豪宅地块做成了刚需楼盘价，全南京的刚需都得感谢这类“刚需保护神”开发商，背后是土地在呻吟；
（三）有的开发商，做面包的技术比较高，但拿面粉的资金实力不具备，那可以好好梳理自己的核心优势能力，索性和能拿土地、但缺操盘本事与产品力的开发商联合开发，各取所需，各安其命，这应该是以后的大趋势。那么对于开发商的人员，就要好好思考自己的职业规划了，自己具备怎样的核心优势，是人脉广呢，还是设计能力强，还是营销策略高，未来的社会是资源要素的整合，无核心竞争能力的从业人员，失去与公司博弈的谈判可能，只能等着被公司“安排”命运；
（四）转型。其实基本上是废话，这个社会，没有一个企业不在谈转型，但真正有心实践的寥寥，盖因真正的转型是需要资金、时间、精力与特定的创业特质强的人员团队支撑的。开发商的转型，比如从一次性卖房，到长持做运营，转型社区的增值，转型收集住户的各种消费数据、居住习惯，用大数据来实现其他利润。或者，微创新也可以，开发商的渠道创新、户型创新、设计创新、社区运营创新，但更多体现在营销创新上，因为这个短平快，容易出效果，其他都是脏苦累；
（五）调控，限价，区间很小。从而让品质开发商，一部分用心开发商，失去了精雕细作的动力，反正都卖一个价，只能在成本侧考虑问题才能拓展利润。这种限价，极大的伤害了南京的楼盘品质，劣币驱除良币成为现实可能性。“南京城记”将在下周开始对部分区域进行踩盘，就地段价值、区位、交通、楼盘的规划设计与户型等展开详评，总之一句话，“楼盘综评”，不偏不倚，公正客观。现代媒体传播，真正口碑不是买通几家媒体在年终颁些奖就能左右的，套路往左，人心向右。
大局仍未定，房价还是黑天鹅，在这时刻，我们只能看到二手房成交量在萎缩，很多房子卖不掉甚至降价，我们看到新房的销售在分化，一半是海水一半是火焰。我们也看到很多人在徘徊，到底是买，还是暂时先出一套，然后等政策打个补丁去再买，这些问题只有对策但没直接答案。唯一有明确答案的是无房刚需，必须要买房，无非是早点晚点和买在哪里的问题。
买房就是积极参股这座城，拥有归属感的第一步，嗯，城市的归属感不是找到工作而是买了房，哪怕偏僻荒远，终究在这个光怪陆离的城市有了自己的一席之地。夜晚回家，一点微弱但温暖的灯光照亮，慰藉这煎熬的世道。
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